Índice de Jurisprudencia Chilena

Derecho Privado: Obligaciones y responsabilidad civil


Dirección:

León Carmona Fontaine

Colaboradores:

María Ignacia Besomi Ormazábal

Alberto Illanes García-Huidobro

Ignacio Salazar Schmidt

Promesa (contrato de)


1. Objeto del contrato de promesa de compraventa


  • La obligación que nace del contrato de promesa de compraventa es la celebración del contrato prometido, no transferir el dominio. La obligación que nace de la celebración de un contrato de promesa, es la de otorgar el contrato prometido, esto es, una típica obligación de hacer. De esta manera, no es correcto el planteamiento de la recurrente en cuanto sostiene que la obligación asumida por la comunidad demandada fue la de transferir el dominio del inmueble objeto de la promesa. Dicha transferencia de dominio es un efecto que eventualmente puede darse en virtud del contrato prometido, esto es, la compraventa y en la medida que opere el respectivo modo de adquirir, en el caso, la tradición. Por el contrario, centrándonos en el contrato de promesa que fuera celebrado entre las partes, resulta que el mismo fue cumplido en la medida que los promitentes vendedores celebraron el respectivo contrato de compraventa. Una vez celebrado el contrato prometido, la no entrega de la cosa constituye un incumplimiento del contrato prometido y no del contrato de promesa (Constructora La Toscana con Roa Valenzuela y otros, Corte Suprema, Primera Sala, 27 feb. 2020, Rol No. 22753-2018).


2. Obligaciones del promitente vendedor


  • La obligación del promitente vendedor comprende aquellas que son necesarias para lograr el fin del contrato. En virtud de la buena fe contractual, la obligación del promitente vendedor consistente en que los títulos se ajusten a derecho y a contar con las autorizaciones necesarias para celebrar los contratos de compraventa prometidos, comprende también la lograr la desafectación del régimen de copropiedad de uno de los lotes prometidos, pues sin ella no se puede lograr el fin del contrato, la enajenación de los inmuebles prometidos (Los Mogotes con Vista Azul, Corte Suprema, Primera Sala, 9 mar. 2020, Rol No. 14795-2018).


3. Naturaleza del plazo estipulado en el contrato de promesa


  • El plazo pactado en un contrato de promesa es suspensivo salvo que en forma expresa y sin equivocos se pacte que tiene un caracter extintivo. La regla general es que el plazo en la promesa es suspensivo, teniendo el carácter de extintivo sólo cuando así se indica en forma expresa. En el contrato se postulan dos plazos distintos en que debía otorgarse la compraventa definitiva, uno de 365 días y otro de 395 días. Si bien se intenta explicar que uno sería de naturaleza suspensiva y el otro tendría carácter extintivo, lo cierto es que la distinción entre uno y otro no es nítida, ya que en ambos casos se indicó que la compraventa definitiva debía suscribirse “en el plazo de” o “antes de” . Esta confusión tiene trascendencia pues de ella deriva que deba optarse por la regla general y ser considerado como un plazo de naturaleza suspensiva, sin que ello se vea alterado por la circunstancia que en la misma cláusula se diga que tiene carácter extintivo, pues para que así sea no basta con decirlo, si, como contrapartida, la misma cláusula contiene contradicciones irreconciliables con la explicitud que tal declaración requiere (Díaz con Cartes, Corte Suprema, Primera Sala, 16 dic. 2021, Rol Nº 43.647-2020 en sentencia de casación. Sentencia de reemplazo aquí).


4. Promesa y actos propios


  • Es una conducta contraria a los actos propios, por una parte prometer vender una propiedad declarando que se encuentra libre de todo gravamen y prohibición y, por otra, mantener antes y después de la promesa deudas impagas que condujeron al embargo de la propiedad prometida haciendo imposible el contrato. La demandada declaró en la promesa que su propiedad estaba libre de todo gravamen y prohibición, quedando obligado a la evicción y saneamiento en conformidad a la ley. Empero, en una actitud manifiestamente contradictoria, el demandado mantuvo varias deudas impagas, contraídas antes y después de la suscripción del instrumento que contiene la promesa en examen y cuyo incumplimiento condujo al ejercicio de las respectivas acciones ejecutivas por parte de sus acreedores, quienes obtuvieron se trabaran sendos embargos sobre el inmueble objeto del contrato respecto del cual se solicita la resolución en este pleito. La situación fáctica descrita puede subsumirse sin dificultad en el marco de los presupuestos requeridos para la aplicación de la regla de los actos propios (Corte Suprema, Primera Sala, 4 de abril de 2011, Rol Ingreso N° 7.278-2009).