Índice de Jurisprudencia Chilena

Derecho Privado: Obligaciones y responsabilidad civil


Dirección:

León Carmona Fontaine

Colaboradores:

María Ignacia Besomi Ormazábal

Alberto Illanes García-Huidobro

Ignacio Salazar Schmidt

Arrendamiento (contrato de)

1. Formación y ejecución del contrato de arrendamiento

  • La entrega de la cosa se encuentra acreditada por haberse demandado el pago de sólo parte de las rentas, reconociéndose que las otras habían sido pagadas. En contra de lo afirmado por el tribunal de alzada, el actor sí acreditó haber entregado los bienes dados en arriendo. Las pretensiones de la actora decían relación con el pago de las rentas adeudadas, reconociendo que parte de ellas había sido pagada, de donde se sigue que los bienes fueron entregados, pues de otra forma la arrendataria no habría pagado varios meses de las rentas comprometidas. Al haberse rechazado la demanda por estimarse que el actor no había acreditado la entrega de los inmuebles arrendados, los jueces del fondo infringieron el artículo 1698 del Código Civil (Banco de Crédito e Inversiones con Sociedad Distribuidora de Productos Mineros Limitada, CS, Cuarta Sala, 23 mar. 2021, Rol Nº 6.317 – 2019. Sentencia de reemplazo aquí).

  • El envío de una carta de la arrendadora a la arrendataria, aumentando la renta de arrendamiento es un acto unilateral que no es apto para modificar el contrato. Aún cuando haya estado motivada por la infracción de la arrendataria a la prohibición de subarrendar, la carta enviada por la arrendadora constituye una modificación o pretensión de alterar unilateralmente las estipulaciones del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, lo que no es aceptable en una vinculación bilateral, más aún cuando se trata de un elemento de la esencia del mismo (Aguilar con Salas, Corte Suprema, Primera Sala, 1 sep. 2021, Rol No. 24.575-2020. Sentencia de reemplazo aquí).

2. Enajenación del inmueble arrendado y cesión del contrato de arrendamiento

  • Luego de enajenado el inmueble arrendado, la antigua arrendadora no puede pedir su terminación pero sí perseguir el pago de las rentas adeudadas antes de la enajenación. Atendido que la antigua arrendadora enajenó el inmueble, perdió su posición en la relación jurídica del arrendamiento impidiéndole seguir ejerciendo sus acciones y derechos como arrendador. En virtud de lo anterior, la antigua arrendadora carece de legitimación activa para requerir el término del contrato. Sólo tiene el derecho a reclamar el pago de aquellas rentas que se encuentren insolutas en el periodo en que mantuvo su calidad de arrendadora, esto es antes de enajenar el inmueble (Comercial y Servicios FHP S.A. con Inversiones Anakena Ltda, Corte Suprema, Cuarta Sala, 28 sep. 2021, Rol Nº 14.916-2019).

3. Término del contrato de arrendamiento

  • Si bien el art. 3 de la Ley 18.101 establece que el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario, las partes pueden acordar una forma distinta. Así, en el caso de autos se pactó que se haría por medio de carta certificada. De conformidad con lo dispuesto en el art. 1545 del Código Civil, esta forma de terminar el contrato pasó a constituirse en ley para las partes (Gallardo con Buxton, CS, Cuarta Sala, 23 oct. 2020, Rol No. 26.835-2018).

  • Cuando el contrato de arrendamiento termina por el no pago de retas es aplicable el art. 1945 del CC y no el art. 6º de la Ley Nº18.101. El art. 6º de la Ley Nº18.101 es aplicable cuando el arrendamiento termina por la expiración del tiempo estipulado, por la extinción del derecho del arrendador o por cualesquiera otra causa. Sin embargo, cuando la convención termina por mediar culpa del arrendatario, como sucede cuando termina por el no pago de las rentas, es aplicable el art. 1945 del CC, que impone al arrendatario la obligación de indemnizar al arrendador en el valor de las rentas que dejó de percibir por todo el tiempo que debía regir la convención (Inversores, Consultores e Inmobiliaria Elite Limitada con Fisco de Chile, CS, Cuarta Sala, 9 jun. 2021, Rol Nº 26.856-2018).

  • Luego de expirado el contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo, no procede el cobro de multas por atraso en el pago de la renta. Una vez terminado el arrendamiento por expiración del término convenido, la única obligación que pesa sobre el arrendatario es el pago de la renta y los gastos por servicios comunes. Dicha obligación tiene como fuente el art. 6 de la Ley 18.101, esto es la ley, siendo en consecuencia improcedente el cobro de una multa por atraso estipulada en el contrato (Inmobiliaria Silos de Niebla SpA con Casanova, CS, Primera Sala, 13 abr. 2021, Rol No. 31.712-2019).

  • En caso de expropiación de parte del bien arrendado, el contrato de arrendamiento termina respecto de la parte expropiada pero subsiste en lo no expropiado. Conforme al inciso 3 del art. 1930 del CC, el arrendatario tiene derecho para pedir la terminación del contrato en el remanente. El art. 20 del DL 2186 indica que por causa de expropiación se extingue el dominio del sobre los bienes expropiados. Esta norma no deroga el inciso 3 del art. 1930 que permite al arrendatario poner término al arrendamiento si se ve privado de parte de la cosa arrendada como consecuencia de derechos justificados por un tercero. Ante un caso como este, el único legitimado activo para pedir el cese del arrendamiento es el arrendatario (Monte Oscuro SA con Agrícola Súper, CS, Primera Sala, 2 jun. 2021, Rol No. 14.805-2020).

3. Arrendamiento de servicios

  • El incumplimiento de un contrato de prestación de servicios es materia que debe ser conocida por los tribunales civiles y no por los juzgados laborales, sin importar cuáles sean las expresiones utilizadas en la demanda. Aun cuando en el libelo el actor utilice términos como “jornada laboral” o “condiciones laborales”, en realidad demanda el incumplimiento de un contrato de prestación de servicios, sin alegar la existencia de una relación de trabajo ni tampoco una relación de subordinación y dependencia, de modo que la materia de la controversia es el incumplimiento de un contrato de carácter civil que, por lo tanto, debe ser conocida por los tribunales civiles (Valenzuela con Universidad Iberoamericana de Ciencias y Tecnología. CS, Primera Sala, 21 ene. 2015, Rol N° 21.899-2014).